이광수

최경영

유튜버 2,000만 명이 선택한 [최경영의 경제쇼] 완전판
레피니티브 선정 ‘아시아 최고 애널리스트’의 투자 전략

초저금리, 미중 분쟁, 코로나19, 저성장, 인류세…
급변하는 시장, 불확실한 미래, 개인은 어떻게 생존할 것인가?
후기 코로나 시대, 새로운 위기에 새로운 투자 전략으로 극적인 수익 내기!

유튜버 2,000만 명이 선택한 경제 전문가 최경영, 150개국-4만 개 기업에 금융·기업정보를 제공하는 레피니티브(톰슨로이터)가 선정한 아시아 최고 애널리스트 이광수. 월급으로 부자되기는 현실적으로 불가능해도, 두 경제전문가의 투자 전략을 따라가면 당신도 얼마든지 ‘투자 수익으로 부자 되기’를 실현할 수 있다. 

『골든 크로스』는 국내 최고의 경제통 최경영 기자와 세계가 인정한 이광수 애널리스트가 함께 쓴, 한국에서 처음 시도되는 투자 안내서다. 투자 시장과 투자 전략에 대해 두 저자가 다년간 확보한 인사이트를 전달하는 이 책은 투자란 무엇이며, 왜 지금 우리는 투자 관점으로 세상을 바라봐야 하는지를 데이터에 기반해서 명쾌하게 설명한다. 

글로벌 금융위기와 유로존 붕괴 위기에 이어 코로나19 대유행 등 세계는 지금 여러 위험을 경험하고 있다. 금융시장이 요동하고 자산시장이 불투명해지면서 투자자들의 심리도 어느 때보다 불안하다. 경제 부양을 위해 전 세계가 약속이나 한 듯 금리를 내리며 시중에 돈을 풀고 있지만 정작 실물경제는 회복세를 보이지 않는다. 인구는 점점 줄어들고 경제는 갈수록 둔화한다. 그러나 저자들에 의하면 이런 위기의 시대야말로 기회를 내장한 변곡점이다. 따라서 지금 투자 시장에서 무슨 일이 일어나고 있고, 왜 그런 일이 발생하는지를 정확하게 안다면 미래를 예측할 수 있으며, 언제 무엇에 투자할지를 알게 된다. 절대 실패하지 않는 투자의 전략은 분명히 존재한다. 그것을 알고 싶다면, 지금 이 책을 들어야 한다.

목차
들어가는 말: 돈의 시대, 피할 수 없다면 투자하라

1부 지금 자산시장에서는 무슨 일이 벌어지고 있나

1장 왜 세계 경제는 빚으로 굴러갈까?
상품의 값
사람의 값
돈의 값
달러
달러의 제국
제국의 민낯
빚의 제국과 조무래기들
미국 vs. 중국

2장 왜 한국 경제는 부동산에 발목 잡혔나?
땅의 값
땅값의 역사
아파트와 빚
텅 비어가는 상가 건물
주택연금이라는 꼼수
서울, 홍콩, 싱가포르
제조업 사장보다 건물주
개발 네트워크

3장 왜 정부의 부동산 정책은 오락가락할까?
정부의 쇼
전문가, 언론, 정치인의 쇼
[부동산에 대한 오해 1]그들은 서울 강남에 살고 있어서 집값을 올린 것일까?
[부동산에 대한 오해 2]서울 집값이 하락하지 않는다면 그때는 왜 하락했을까?
[부동산에 대한 오해 3]내 집 내가 새로 짓겠다는데 정부가 왜…? 

4장 일상화된 경제위기, 어떻게 생존하고 번영할 것인가?
왜 집값이 안 잡힐까
문제는 가격이다
'설국열차'의 영원한 엔진이 의미하는 것
자본주의는 망하지 않는다
소득 대비 가격이 중요하다?

2부 팬데믹 시대의 자산 투자 어떻게 할 것인가: 부동산과 주식을 중심으로

5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다?
분노 매수와 냉정한 매도
부동산 가격, 왜 올랐는지가 중요하다
부동산시장의 수요와 공급 관계
수요 변화가 시장의 변곡점을 만든다
매도 공급이 가격을 결정한다
[부동산 투자 원칙 1] 가격과 거래량을 동시에 고려하라
[부동산 투자 원칙 2]?가격 하락 변동성이 큰 매물에 주목하라
[부동산 투자 원칙 3]?자기자산을 정확히 파악하라
[부동산 투자 원칙 4]?예측하지 말고 행동하라?

6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라
동학개미와 로빈후드, 개인투자자들의 반란
코로나19 이후 하락장의 의미
주식시장과 실물경제 간에 벌어지는 격차
주식 투자는 왜 예측이 중요한가
본질을 가리는 투자심리
[주식 투자 원칙 1]가격이 떨어질 때마다 꾸준히 매수하라
[주식 투자 원칙 2]스토리가 있는 회사에 주목하라
[주식 투자 원칙 3]매출과 주가를 함께 파악하라
◎ 주식 평가를 위한 고전적인 방법
[주식 투자 원칙 4]위기가 곧 기회다
[주식 투자 원칙 5]성장하는 기업에 투자하라
◎ 새로운 투자 세계, 바이오산업
[주식 투자 원칙 6]주가 흐름을 읽으며 가치주를 판별하라
[주식 투자 원칙 7]소비재 기업의 배당주에 투자하라
[주식 투자 원칙 8]시가총액 변화로 시대를 움직이는 산업을 읽어라

7장 자산의 본질, 시장의 속성
강남 아파트와 삼성전자, 무엇을 선택할 것인가
주식과 부동산, 투자의 본질은 변하지 않는다
주식과 부동산, 투자의 방법이 다르다
운을 무시하지 마라
모든 것은 변하고, 모든 위기는 새롭다
무엇이 시장을 변화시키는가

나오는 말: 투자는 100미터 달리기가 아니다

저자들: 
이광수 
금융 정보 분석 최고 전문가로서 레피니티브 (Refinitiv, 구 톰슨로이터)에서 수여하는 ‘Analyst Awards 아시아 최고 애널리스트(Overall Top Stock Picker)’를 수상했다. 현재 미래에셋대우 리서치센터에서 애널리스트로 일하고 있다. 리츠와 부동산시장 그리고 건설기업을 분석한다. KBS '최경영의 경제쇼'에서 ‘이광수의 부동산 이야기’를 진행하고 있다. 투자자를 위해 근거 있고 선명한 리서치를 하려고 노력한다. 저서로 《흔들리지 않는 부동산투자의 법칙》 《2020 리츠가 온다》 《코로나 투자 전쟁》(공저)이 있다. 
● 매일경제, 한국경제 베스트 애널리스트
● 레피니티브(Refinitiv, 구 톰슨로이터) ‘Analyst Awards 아시아 최고 애널리스트(Overall Top Stock Picker)’ 수상
● 대한민국 베스트 레포트 수상
● 한국 IR 협의회 최우수 IR 선정

최경영 
KBS 기자. '최경영의 경제쇼' 진행을 맡고 있다. 1995년부터 2013년까지 KBS 기자로 일했다. 2013년 7월부터 2018년 9월까지 '뉴스타파' 기자로 일하며 한국 사회의 부조리를 밝히고 바로잡는 일에 매진했다. 2018년 10월 KBS로 복직해 '저널리즘 토크쇼 J' 제작에 참여한 이래로 '탐사보도팀', '미디어포커스', '특별기획 한국사회를 말한다' 등 주로 시사 보도 프로그램을 만들었다. 방송기자연합회 저널리즘 특위 위원장(2019)과 국제 에미상 아시아지역 심사위원(2019~2020)을 맡았다. 고려대 정치외교학과를 졸업하고 미국 미주리주립대 언론대학원에서 석사 학위를 받았다. 저서로 《9시의 거짓말》 《뉴스는 어떻게 조작되는가》가 있다.
● 2005 고위공직자 재산검증 시리즈 IRE 네트워크부문 Top 5 파이널리스트에 선정
● 2006 삼성언론상
● 2013 경실련 경제정의실천시민상
● 2014 한국기자협회 한국기자상 특별상
● 2019 안종필언론상
● 이달의 기자상 (6회 수상) 등

낭독자: 장병관
KBS 39기 성우로, KBS 라디오 ‘인문학산책’, ‘KBS무대’, ‘라디오독서실’, ‘소설극장’ 등을 통해 다수의 작품에 참여했으며, KBS 1TV ‘내고향스페셜’ 내레이션, KBS 1TV 드라마 ‘징비록’ 이순신 목소리 등 다양한 활동을 하고 있다.

출판사 서평:

“돈의 시대, 피할 수 없다면 투자하라”
코로나19 유행, 부동산 투기 억제, 백신에 대한 기대와 비관론. 

그럼에도 투자에 뛰어드는 한국의 투자자들!
어떤 나무에 올라야 떨어지지 않을 것인가? 어떤 열매가 황금 사과가 될 것인가? 

2020년 코로나19가 대유행하면서 세계는 지금 1%대 초저금리 시대를 향하고 있다. 유럽이나 일본은 이미 제로금리 시대로 접어들었다. 이는 곧 돈의 값어치가 싸지고 있으며, 현금을 보유하는 것 자체가 손해임을 뜻한다. 이럴수록 부동산 등 자산시장이 과열되기 쉽고, 투자를 넘어 투기가 들끓는다. 버블 경제를 관리해야 하는 정부로서는 투기 억제책을 쓰기 마련, 그러나 2020 부동산 정책은 그야말로 성난 민심에 기름을 붓는 격이었다. 대출도 규제하고 보유세도 강화하면서 자산 투자의 진입 장벽을 높게 쌓아버린 것이다. 결과적으로 투자자들 심리가 조급해지면서 30대를 중심으로 분노 매수(anger buying)가 증가하고 있고, 부동산 법인 등 선수들은 서서히 매물을 내놓고 있다(cold sell). 예적금 금리가 제로를 향하는 시대에 자산시장까지 불안정하다면 돈이 돈을 버는 자본주의 시대의 개인들은 어떻게 생존해야 할까?

최경영 기자와 이광수 애널리스트는 저금리와 저성장 등 오래된 구조적 위기와, 미중 분쟁과 코로나19 등 예측 불가능한 위기가 교차하는 지금이야말로 투자 관점으로 세상을 봐야 할 때라고 말한다. 위기에는 위험과 기회가 공존하기 때문이다. 투자 시장에서 ‘변화’는 곧 기회를 뜻한다. 단 일어날 것이라고 전혀 예상치 못한, 일어난 시점이 놀라운, 시장과 직접 관련이 없는, 과거에 없었던 ‘변화’가 일어날 때라야 수요와 공급을 변화시켜 시장의 변곡점을 만들 수 있다. 코로나19가 그렇다. 

올해 초 코로나19가 확산되자 한국 주식시장에서 외국인들의 매도가 증가했다. 이들의 매도물량을 받아들인 주체는 개인이었다. 이 개인들이 약 9조 원에 이르는 주식을 매수했다. 2020년 주식시장에서 벌어진 개미들의 투자는 일종의 동학운동에 비유되며 큰 반향을 일으켰다(‘동학개미’). 2007년 서브프라임 금융위기 때도 개인들은 지금과 똑같이 개미 운동을 벌였다. 미국에서도 ‘로빈후드’라고 불리는 개인투자자가 주식시장에 대거 유입되었다. 주식시장이 하락할 때 개인투자자가 주식 투자에 나서는 모습은 매우 긍정적이라고 할 수 있다. 변화를 인정한다면 투자 시 싼 가격에 매수하는 것은 항상 정답에 가깝기 때문이다. 그러나 이들의 투자 종목과 방법을 보면 위험이 크다. 미국에서는 파산 위험 가능성이 있는 렌터카업체 허츠(Hertz) 주식에 개인 매수가 몰렸다. 단기간에 급등했다가 바로 폭락했다. 주가가 빠질 때 매수하더라도 종목 선택에 따라서 성과가 매우 달라진다. 이처럼 위험과 기회가 동시에 찾아든 변화의 시기에 어떤 종목을 선택할 것인지를 알려면 투자 시장과 투자 대상에 대한 기초 공부가 필요하다. 

“역대 최저금리 시대, 투자는 생존이다!”
그러나 투자는 100미터 달리기가 아니다
장기적 관점으로 투자 근육을 키우는 법

초저금리 시대는 한동안 계속될 것이다. 따라서 현금 유동성은 자산시장으로 흘러들 것이고, 실물경제가 얼어붙은 가운데 선수들은 웃고 초보들은 울게 될 것이다. 과연 개인투자자들은 어떤 전략으로 무장할 것인가? 최경영 기자는 글로벌 사회에서 돈값과 땅값과 사람의 노동값이 어떻게 매겨지는지, 이 고착된 구조에서 미국과 달러는 어떤 역할을 하는지 국제적 정치경제 시야를 가져야 정확한 팩트를 파악할 수 있다고 강조한다. 가령 2014년 저점을 찍었던 서울의 아파트값이 2019년 고점을 찍은 것은 한국 정부의 부동산 정책 때문만이 아니다. 글로벌 금융위기와 그에 따른 미국의 금리 정책이 전 세계 각 나라의 경제정책과 통화정책에 영향을 준 탓이다. 세계 경제는 지금 미국을 중심으로 연결되어 있다. 위기도 기회도 모두 함께 겪고 있다는 사실을 알아야 한다. 타국의 금리 정책에 한국 정부와 국민이 자유롭지 못한 이유다. 

이광수 애널리스트 또한 이런 경제 전망을 바탕으로 우리의 부동산시장과 주식시장을 들여다본다. 부동산의 경우 서울 아파트 가격이 천정부지로 오르자 정부는 대출 규제와 보유세 강화로 투기 억제책을 펴고 있다. 하지만 2017년에 실시한 임대사업자 등록 정책이 투자 수요자들한테 꽃길을 깔아주었을 뿐만 아니라 시장 매물을 감소시킴으로써 유통시장에 커다란 영향을 미쳤다. 정부의 뼈아픈 실책이다. 혜택이 많아지자 다주택자는 임대사업자 등록을 적극적으로 하면서 세금과 규제를 회피하고 있다. 이 가운데 세대별로 보았을 때 상대적으로 자산 보유가 낮은 30대의 투자 심리가 조급해지면서 분노 매수가 증가하고 있다. 이는 결코 좋은 현상이 아니다. 선수들은 가격 하락을 대비해 매물을 내놓고 있는데, 이러다 30대 하우스푸어가 양산될 판이다. 이광수 애널리스트에 의하면 부동산 투자는 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다. 좋은 부동산을 구매한다고 그저 좋은 투자인 것은 아니다. 보다 싼 가격에 사서 수익률을 극대화할 수 있는 시점을 기다려 잡아야 한다. 반면 주식 투자는 언제(when)보다 무엇(what)이 중요하다. 빅테크 기업(애플, 아마존, 구글, 페이스북, 마이크로소프트, 네이버, 카카오 등)과 바이오 제약회사 등 시대를 움직이는 산업과 성장 가능성이 있는 회사를 주목하는 한편, 전통산업에서 알짜배기 배당주와 가치주 등을 판별하여 투자해야 한다. 이는 결국 투자 시장에 대한 오랜 관심과 산업의 미래와 흐름을 읽는 다년간의 통찰력을 필요로 한다.

당신도 돈의 흐름을 읽을 수 있다
당신도 부동산과 주식 투자 전략으로 성공할 수 있다
당신의 돈이 당신을 위해 일하게 하라, 운을 통제하고 강화하라
수익이 더 큰 수익으로 이어지는 ‘부의 복리’

글로벌 금융위기에 이어 코로나19 대유행 등 불확실성 가득한 시대에 급변하는 투자시장을 어떻게 바라봐야 할까? 이를 돕고자 이 책에서는 크게 두 가지 이야기를 펼친다. 우선 지금 자산시장에서 무슨 일이 벌어지고 있는지를 차근차근 파악한 뒤(1부 1~4장), 이 급변하는 시대에 어떻게 투자할 것인지를 부동산과 주식을 중심으로 구체적으로 살펴본다(2부 5~7장).
「1장 왜 세계 경제는 빚으로 굴러갈까」에서는 투자와 수익을 위해 독자가 반드시 알아야 하는 개념을 상세히 살핀다. 투자자는 상품의 값, 사람의 값, 돈의 값 그리고 빚이라는 개념을 알아야 한다. 삼차원의 현재와 빚이라는 미래의 시간이 만들어내는 자본주의의 요지경을 미국, 중국, 한국, 유럽, 아프리카 그리고 지중해를 넘나들며 상세히 분석한다.
「2장 왜 한국 경제는 부동산에 발목 잡혔나」에서는 한국 부동산시장, 그중 서울 땅값의 특성을 중점적으로 살핀다. 어떤 이유로도 떨어질 것 같지 않은 서울의 땅값을 모든 측면에서 분석한다.
「3장 왜 정부의 부동산 정책은 오락가락할까」에서는 현재 부동산에 대한 사람들의 오해와 착시를 살펴보고 향후 정책 방향에 대해 제언한다. 지금까지 문재인 정부는 왜 부동산과의 전쟁에서 패배할 수밖에 없었을까? 부동산 시장 안정을 위해 정부가 무엇을 어떻게 해야 할지 살펴본다.
「4장 일상화된 경제위기, 어떻게 생존하고 번영할 것인가」에서는 투자가 이뤄지는 현실을 냉정하게 분석한다. 돈을 벌고 싶다면 반드시 투자해야 한다. ‘영원한 엔진’이라는 이름의 자본주의에서 우리는 어떻게 살아야 할지, 자본과 노동의 의미를 살펴본다. 
「5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다」에서는 한국 부동산 투자 전략을 살핀다. 부동산은 유일하게 사용가치가 있는 투자자산이다. 반면 유동성과 환금성이 크게 낮다. 장점을 취하고 단점을 보완해야 한다. 투자의 기본이다. 부동산은 사용가치가 있기 때문에 레버리지를 최대한 이용한다. 대신에 유동성과 환금성이 떨어지니 무엇보다 언제 사는지가 중요하다. 
「6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라」에서는 주식에 투자하는 이들, 투자할 계획이 있는 이들, 투자했다가 손해를 봤던 이들에게 애널리스트로서 저자가 반드시 전하고 싶은 전략을 소개한다. 주식은 유동성이 높기 때문에 언제보다 무엇을 고민하는 것이 현명한 투자 방법이다. 성장하는 주식을 꾸준하게 투자하는 전략이 필요하다. 주식 투자는 매일 호가 창을 보며 걱정한다고 해서 성공하지 않는다. 언제보다 무엇을 고를 것인지 안목을 길러야 한다.
「7장 자산의 본질, 시장의 속성」에서는 궁극적으로 부자가 되고 싶은 이들이 반드시 알아야 할 정보를 알려준다. 부동산과 주식, 주식과 부동산은 다르지만 같다. 투자로 세상을 본다면 강남 아파트와 삼성전자는 다를 것이 없다. 투자시장은 수익률과 변화라는 두 단어로 압축할 수 있다. 높은 수익률을 달성하는 것이 목표이고 시장은 항상 변화한다. 기본에 충실하고 변화를 인정한다면 투자에서 반드시 성공할 수 있다.

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