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Otto N. Bretzinger

Bei den Betriebskosten sind Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern oft vorprogrammiert. Schließlich machen die Nebenkosten für den Mieter mittlerweile einen beachtlichen Teil der Gesamtmiete aus. Und wegen der drastisch gestiegenen Energiepreise werden die Betriebskosten steigen. Viele Mieter müssen deshalb mit erheblichen Nachzahlungen rechnen. Vermieter können daher davon ausgehen, dass der Mieter bei der nächsten Betriebskostenabrechnung – oft auch als »Nebenkostenabrechnung« bekannt – schon etwas genauer hinschauen wird, welche Kosten als Nebenkosten gezahlt werden müssen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass von verschiedener Seite immer wieder suggeriert wird, dass jede zweite oder dritte Abrechnung vom Vermieter fehlerhaft ausgestellt wird. Es lohnt sich also als Vermieter, über die gesetzlichen Abrechnungsregelungen Bescheid zu wissen und darauf zu achten, dass die Betriebskostenabrechnung der rechtlichen und wirtschaftlichen Überprüfung des Mieters Stand hält.
In diesem Ratgeber erhalten Sie als Vermieter Antworten u.a. auf folgende Fragen:

- Wann und in welchem Umfang darf ich Nebenkosten auf den Mieter umlegen?
- Wann kann ich die Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlungen umlegen?
- Welche »kalten« und »warmen« Nebenkosten darf ich abrechnen?
- Nach welchem Verteilerschlüssel kann ich die »kalten« Betriebskosten abrechnen?
- Auf was muss ich bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung der "warmen" Betriebskosten achten?
- Was muss ich bei der Abrechnung von Kosten von leerstehendem Wohnraum berücksichtigen?
- Über welchen Abrechnungszeitraum werden Betriebskosten abgerechnet?
- Welche Abrechnungsfrist muss ich beachten?
- Welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen muss eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung entsprechen?
- Innerhalb welcher Frist und mit welcher Begründung kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung geltend machen?
- Was ist die »CO2-Abgabe« und wer muss sie zahlen?
- Wann und mit welchen Fristen muss ich Rückzahlungen an den Mieter leisten?

Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft

kurz&konkret

Nebenkostenabrechnung

Im Regelfall endet das Mietverhältnis durch eine Kündigung des Mieters oder des Vermieters. Da der Mieter aber einen gesetzlichen Kündigungsschutz genießt, sind die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung zu beenden, eingeschränkt. Nur wenn der Vermieter ein »berechtigtes Interesse« an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, kann er den Mietvertrag ordentlich unter Wahrung der Fristen kündigen. Folglich sind die Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter rar, wenn sich der Mieter keiner Pflichtverletzung schuldig macht. Vor allem die Kündigung wegen Eigenbedarfs hat in der Praxis große Bedeutung. Unabhängig davon kann der Vermieter das Mietverhältnis unter Umständen auch außerordentlich fristlos oder fristgemäß kündigen. In jedem Fall aber muss die Kündigung des Vermieters den gesetzlich vorgegeben inhaltlichen und formellen Anforderungen und Kündigungsfristen genügen. Um diese Anforderungen zu kennen und zu verstehen, haben wir diesen Ratgeber für Sie geschrieben.
Wir beantworten Ihnen u.a. folgende Fragen:

- Wann ist eine ordentliche Kündigung ausnahmsweise auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses zulässig?
- Welche Pflichtverletzungen des Mieters rechtfertigen die ordentliche Kündigung durch den Vermieter?
- Welche Kündigungsgründe stellen ein berechtigtes Interesse dar?
- Wann kommt eine Eigenbedarfskündigung in Betracht?
- Wann kann ich den Mietvertrag kündigen, weil ich an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung gehindert bin?
- Wann ist eine ordentliche Kündigung selbst bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nicht zulässig ist?
- Welche Kündigungsfrist muss ich bei der ordentlichen Kündigung einhalten?
- In welchen Fällen kann ich als Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen?
- Wann darf ich als Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen?
- Wann darf ich als Vermieter das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters außerordentlich kündigen?
- Welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen muss die ordentliche oder außerordentliche Kündigung entsprechen?
- Wie muss ein korrektes Kündigungsschreiben aussehen?

Dem Mieter kündigen

Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind immer problematisch, weil der Mieter dann durch die neue Miete finanziell höher belastet wird als von ihm beim Beginn des Mietverhältnisses kalkuliert wurde. Andererseits hat der Vermieter ein Interesse daran, eine marktgerechte Miete für eine Wohnung zu erzielen. Vor allem dann, wenn die Miete nicht mehr der ortsüblichen Miete entspricht oder die Wohnung modernisiert wurde, stellt sich dem Vermieter die Frage, in welchem Umfang mit einer Mieterhöhung die Miete erhöht werden kann und welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen die Mieterhöhungserklärung entsprechen muss. Mit einer allgemeinen Begründung wie »Die Kosten sind stark gestiegen« oder »Es sind viele Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten angefallen« kann eine Mieterhöhung vom Vermieter jedenfalls nicht vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist für den Vermieter vielmehr nur im Rahmen der im gesetzlichen Mietrecht vorgegebenen Möglichkeiten zulässig.
In diesem Ratgeber erhalten Sie Antworten u.a. auf folgende Fragen:

- Wie können bereits im Mietvertrag Mieterhöhungen bzw. -anpassungen einvernehmlich geregelt werden?
- Wie wird die Miete bei einer Indexmiete erhöht?
- Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
- Wann kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden?
- Welche Warte- und Sperrfristen müssen bei der Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete eingehalten werden?
- Welche Höchstgrenze muss bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eingehalten werden?
- Wie müssen Sie als Vermieter die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete begründen?
- Welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen muss das Mieterhöhungsschreiben für die Mieterhöhnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechen?
- Was müssen Sie als Vermieter veranlassen, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?
- Unter welchen Voraussetzungen ist die Mieterhöhung wegen der Modernisierung der Wohnung möglich?
- In welchem Umfang können Vermieter Modernisierungskosten der Wohnung auf die Mieter umlegen?

Die Miete erhöhen

Gesetzlich steht es dem Erblasser – also demjenigen, der etwas zu vererben hat – frei, Verfügungen darüber zu treffen, was mit seinem Nachlass und Vermögen nach dem Tod gesehen soll. Er kann durch ein Testament oder einen Erbvertrag den oder die Erben bestimmen, aber auch seinen Ehegatten oder Verwandte von der Erbfolge ausschließen. Diese Testierfreiheit mittels eines Testaments wird allerdings beschränkt durch den sogenannten Pflichtteil, mit dem das Gesetz im Erbrecht seinen nächsten Familienangehörigen als Erben einen Mindestanteil am hinterlassenen Vermögen garantieren will.
 
In aller Regel hat der Erblasser ein Interesse daran, seine von ihm im Testament bestimmten Erben vor Pflichtteilsansprüchen zu schützen und unter Umständen Pflichtteilsansprüche der Berechtigten zu reduzieren. Andererseits sind die Pflichtteilsberechtigten nach dem Eintritt des Erbfalls daran interessiert, ihren Pflichtteilsanspruch zu sichern, zuverlässige Informationen über den Wert des Nachlasses zu erhalten und ihren Mindestanteil am Nachlass gegen den oder die Erben geltend zu machen.
 
In diesem Ratgeber erhalten Sie Antworten u.a. auf folgende Fragen:
 

- Wann und von wem kann der Pflichtteil verlangt werden?
- Wer hat Anspruch auf den Pflichtteil?
- Welche Voraussetzungen für den Pflichtteilsanspruch müssen vorliegen?
- In welcher Höhe steht dem Berechtigten der Pflichtteil zu?
- Wie kann der Pflichtteil z.B. durch geschickte Nachlassplanung umgangen oder reduziert werden?
- Kann eine Schenkung zu Lebzeiten den Pflichtteil reduzieren?
- Wie kann ich beim Berliner Testament meinen Ehepartner vor Pflichtteilsansprüchen der Kinder schützen?
- Wie kann ich bei einem verschuldeten Kind den Pflichtteil vor dem Zugriff der Gläubiger schützen?
- Wie kann ich bei einem pflegebedürftigen oder behinderten Familienangehörigen den Pflichtteil vor dem Zugriff des Sozialamts schützen?
- Wer schuldet wem den Pflichtteil?

Der Pflichtteil im Erbrecht

Wenn der Erblasser mehrere Erben hinterlässt, entsteht eine Erbengemeinschaft. Und häufig ist Streit unter den Miterben vorprogrammiert, weil es sich hier um keine freiwillige Gemeinschaft handelt, sondern die Erben letztlich »zwangsverbunden« sind. Im besten Fall besteht die Erbengemeinschaft aus Personen, die sich kennen und gleiche Interessen verfolgen. In diesen Fällen geht es bei Streitigkeiten dann häufig gar nicht um die Verteilung des Nachlasses, vielmehr ist die erbrechtliche Auseinandersetzung lediglich Anlass, innerfamiliäre Konflikte auszutragen, deren Ursachen ganz woanders angelegt sind und die mit dem Tod des Erblassers erst hervortreten. Im schlechteren Fall kennen sich die Miterben in der Erbengemeinschaft nicht einmal (was nicht selten der Fall ist, wenn gesetzliche Erbfolge gilt) und verfolgen unterschiedliche Interessen bei der Verwaltung und Verteilung des Nachlasses.
Unabdingbare Voraussetzung für die Konfliktbewältigung der Erben in der Erbengemeinschaft ist, dass sich die Miterben mit ihren Rechten und Pflichten vertraut machen. In diesem Ratgeber erhalten Sie somit Antworten auf folgende Fragen:

- Wann entsteht eine Erbengemeinschaft?
- Wie kann eine Erbengemeinschaft verhindert werden?
- Wie kann Streit unter den Miterben, z.B. durch den Erblasser, vermieden werden?
- Wie sind die Eigentumsverhältnisse an den Nachlassgegenständen in der Erbengemeinschaft geregelt?
- Wer verwaltet in der Erbengemeinschaft den Nachlass?
- Wer entscheidet über Verwaltungsmaßnahmen in der Erbengemeinschaft?
- Wie haften die Miterben für Verbindlichkeiten?
- Wie kann man vorzeitig aus der Erbengemeinschaft ausscheiden?
- Wie funktioniert die Erbauseinandersetzung?
- Was passiert, wenn sich die Erben bei der Auseinandersetzung nicht einigen können?

Die Erbengemeinschaft

Nichteheliche Lebenspartner haben ebenso wie Eheleute regelmäßig das Bedürfnis, dass der länger lebende Partner im Falle des Todes eines Partners wirtschaftlich versorgt ist. Für Eheleute ist das insbesondere dadurch gewährleistet, dass bei der Vermögensübertragung im Wege der Erbfolge der länger lebende Ehepartner als gesetzlicher Erbe berufen und ihm im Falle einer Enterbung in jedem Fall der Pflichtteilsanspruch sicher ist. Das ist bei Lebenspartnerschaften von nicht verheirateten Lebenspartnern nicht der Fall. Im Prinzip ignoriert das deutsche Erbrecht die nichteheliche Lebenspartnerschaft als Form des Zusammenlebens mit der Folge, dass nach dem Tod eines Partners dem länger lebenden Partner nahezu keine Rechte zustehen, und das selbst bei langjährigen Partnerschaften.
Außer Vermögens­übertragungen zu Lebzeiten bleibt letztlich in der nichtehelichen Lebensgemeinschaft nur die Möglichkeit, durch eine Verfügung von Todes wegen von der gesetzlichen Erbfolge abweichende Verfügungen zugunsten des länger lebenden Partners zu treffen und diesen so wirtschaftlich zu versorgen. In Betracht kommen vor allem die Erbeinsetzung durch ein Testament oder einen Erbvertrag oder Zuwendungen im Rahmen eines Vermächtnisses in einer entsprechenden letztwilligen Verfügung. Unter Umständen muss sich dann aber der länger lebende Partner mit Pflichtteilsansprüchen der nahen Verwandten des Verstorbenen (z.B. seiner Kinder oder Eltern) auseinandersetzen. Zudem wird der länger lebende nichteheliche Lebenspartner gegenüber Ehegatten mit erheblich höheren Erbschaftsteuersätzen belastet und ihm steht nur ein geringer Steuerfreibetrag zu.
In diesem Ratgeber erhalten Sie Antworten auf u.a. folgende Fragen:

- Wer gehört zu den gesetzlichen Erben?
- Können nichteheliche Partner ein gemeinschaftliches Testament verfassen?
- Kann ich meinen nichtehelichen Partner als Erben einsetzen?
- Was muss ich bei einer gegenseitigen Erbeinsetzung beachten?
- Was ist ein testamentarisches Vermächtnis zugunsten des Lebenspartners?
- Sind testamentarische Auflagen zur Versorgung meines Partners sinnvoll?
- Welche Vor- und Nachteile hat ein Erbvertrag zwischen nichtehelichen Lebenspartner?
- Kann eine vertragliche Erbeinsetzung rückgängig gemacht werden?
- Was ist eine Verfügung zu Lebzeiten und wie hilft sie bei der Absicherung meines Partners?
- Welche steuerlichen Folgen hat die testamentarische Absicherung meines Lebenspartners?

Das Testament nichtehelicher Lebenspartner

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum und trifft die wesentlichen Entscheidungen, die mit dessen Bewirtschaftung und dem Zusammenleben der Wohnungseigentümer verbunden sind. Dem Verwalter obliegt die Einberufung der Versammlung, ferner hat er dafür zu sorgen, dass die erforderlichen Beschlüsse ordnungsgemäß gefasst werden.
In der Eigentümerversammlung hat jeder Wohnungseigentümer Gelegenheit, seine Interessen in der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmen und im Rahmen seines Rede-, Antrags- und Stimmrechts zum Ausdruck zu bringen. Dabei geht es um bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die Jahresabrechnung, Sonderumlagen, Gebrauchsregelungen für das gemeinschaftliche Eigentum, Vorschüsse und Nachschüsse zur Kostentragung, die Bestellung und Abberufung des Verwalters und vieles mehr.
Durch die am 1.Dezember 2020 in Kraft getretene Reform des Wohnungseigentumsrechts sind Eigentümerversammlungen deutlich aufgewertet worden. Das betrifft insbesondere die Erweiterung der Kompetenzen im Bereich baulicher Veränderungen und von Kostenregelungen. Zudem gelten seither eine Reihe von Änderungen, die die Einberufung und den Ablauf von Eigentümerversammlungen betreffen.
Auf folgende und einige mehr Fragen finden Sie die Antworten in diesem »kurz&konkret!«:

- Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?
- Kann eine Eigentümerversammlung auch ohne Verwalter durchgeführt werden?
- Wer muss zu einer Eigentümerversammlung eingeladen werden?
- Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?
- Wer besitzt in der Eigentümerversammlung Stimmrecht?
- Welche Mehrheit ist für Beschlüsse der Eigentümerversammlung notwendig?
- Können Beschlüsse auch außerhalb der Eigentümerversammlung gefasst werden?
- Können Beschlüsse der Eigentümerversammlung angefochten werden?
- Gibt es ein Recht auf Einsichtnahme in die Protokolle der Eigentümerversammlung?
- Wie lange müssen die Protokolle der Eigentümerversammlung aufbewahrt werden?Dieser Ratgeber ist ein »Must have« für alle, die eine Eigentumswohnung besitzen oder kaufen wollen.

Die Eigentümerversammlung

Die Waschmaschine streikt, der Wasserhahn tropft oder das Dach ist undicht. In all diesen Fällen muss ein Handwerker her. Wenn Sie einen Handwerker mit Arbeiten am Haus, mit Reparatur- oder Wartungsarbeiten beauftragen, dann richten sich Ihre Rechtsbeziehungen im Regelfall nach dem gesetzlichen Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Beim Werkvertrag handelt es sich um einen Vertrag, durch den der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werks und der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet werden. In der Realität bietet das Verhältnis zwischen Handwerker und Besteller aber einiges an Potenzial für Ärger, Probleme und Streitigkeiten.
In diesem »kurz&konkret!« erfahren Sie nicht, wie Sie Ihre Waschmaschine oder Wasserhahn reparieren. Sie erfahren aber unter anderem, welche Ansprüche Sie haben, wenn Ihr Handwerker »pfuscht«, mit der Reparatur oder Arbeit in Verzug gerät oder er seinen Kostenvoranschlag überschreitet, welche Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnung gestellt werden oder was Sie beachten müssen, wenn Sie einen Handwerkernotdienst beauftragen. Es geht also um rechtliche Fragen, die sich im Rahmen der Beauftragung eines Handwerkers ergeben.
Auf folgende und einige mehr Fragen finden Sie die Antworten in diesem »kurz&konkret!«:

- Wie kann ich Ärger oder Streit mit dem Handwerker bereits bei der Auftragserteilung vermeiden?
- Ist ein Kostenvoranschlag des Handwerkers verbindlich?
- Auf was muss ich achten, wenn ich einen Handwerkernotdienst beauftragen will?
- Welche Rechte habe ich, wenn der Handwerker seine Leistungen nicht rechtzeitig erbringt?
- Warum muss ich bei der Abnahme der Handwerkerleistung besonders vorsichtig sein?
- Welche Rechte habe ich, wenn der Handwerker gepfuscht hat?
- Muss ich die Rechnung bezahlen, wenn die Leistung des Handwerkers mangelhaft ist?
- Hilft mir bei einem Streit mit dem Handwerker eine Rechtsschutzversicherung?
- Kann ich dem Handwerker den erteilten Auftrag wieder entziehen? 
- Wo kann ich mich über einen schlechten Handwerker beschweren?

Ärger mit Handwerkern

Wer Immobilieneigentum besitzt, kennt sicherlich die Sorge, dass das Eigentum durch Naturgewalten oder andere Einflüsse zerstört werden könnte. Diese Sorge ist aber keine neue. An bayerischen Höfen liest man heute noch den Wunsch nach Unversehrtheit von Haus und Hof: »O heiliger Sankt Florian, verschon' mein Haus, zünd' andre an.« Mit den Folgen des Klimawandels nehmen solche Sorgen für viele zu.
Allerdings: Gottvertrauen und fromme Sprüche helfen nur wenig, wenn es um die Absicherung des Hauses oder der Wohnung geht. Zu viel steht für die meisten Hausbesitzer auf dem Spiel, und zwar nicht erst, wenn das Haus steht, sondern bereits in der Bauphase. Denn Risiken rund ums Haus können nicht nur Vermögenswerte zerstören, für die die Eigentümer lange gespart oder Kredite aufgenommen haben, sondern sie können gar existenzbedrohend sein.
Aber nicht nur Hauseigentümer tragen Risiken, sondern auch Besitzer von Wohnungen sowie Mieter. Letztere haften gegenüber dem Vermieter grundsätzlich für alle Schäden an der Mietsache. Und auch an ihrem Hausrat können Schäden entstehen, die richtig ins Geld gehen.
Die richtige und ausreichende Absicherung der eigenen und gemieteten Immobilie im Schadenfall ist sehr wichtig. Für den Eigentümer und den Mieter bestehen dabei allerdings unterschiedliche Interessenlagen: Der Eigentümer muss in erster Linie die eigenen vier Wände ausreichend absichern, der Mieter benötigt im Wesentlichen eine Absicherung für den in seiner Wohnung vorhandenen Hausrat. An Versicherungsangeboten zum Schutz mangelt es nicht. Welche Versicherungen brauche ich aber als Bauherr, Hauseigentümer oder Mieter?
Dieser kurz&konkret!-Beitrag beantwortet Ihnen u.a. folgende Fragen:

- Welche Versicherungen sind sinnvoll, wenn ich ein Haus bauen will?
- Warum ist die Bauherren-Haftpflichtversicherung ein Muss für jeden Häuslebauer?
- Ist eine Bauleistungsversicherung sinnvoll?
- Welche Risiken decken die Baufertigstellungs- und die Baugewährleistungsversicherung ab?
- Welche Versicherungen sind für Hauseigentümer und Mieter sinnvoll?
- Welche Risiken deckt die Wohngebäudeversicherung ab?
- Warum sollte der Versicherungsschutz der Wohngebäudeversicherung auf Elementarschäden erweitert werden?
- Warum ist eine Privathaftpflichtversicherung an absolutes Muss?
- Welche Risiken sind durch eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abgedeckt?
- Wann ist eine Hausratversicherung sinnvoll?